「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。第5回目の今回は、本連載初の女性大家さんで、億単位の資産を持つ「億女」の星野陽子さんにご登場いただく。
星野さんは、シングルマザーで、特許翻訳を行うフリーランスから不動産投資を始めた。どうやって1軒目、2軒目を手に入れたのか？ 前編では、不動産投資の始めた理由や、1軒目を買うまでについてご紹介する。これから不動産投資を始めようと思っている人必見だ！
過労死が頭によぎるほど激務が続く中、
お金の不安から、収入の第二の柱を求めて
星野さんが不動産投資を始めたのは2003年。当時はフリーの翻訳者で、幼い子供二人を抱えたシングルマザーであった。翻訳の仕事は、最初はパートから始めたものの、次第に電気関連の専門性の高い翻訳を手掛けるようになり、独立後の収入は、年商2000万円ほどに。
それでも「仕事がなくなったらどうしよう」との不安がぬぐえず、仕事の依頼は断らず、寸暇を惜しんで働いた。
「仕事で目を酷使して、目に激痛があり、網膜剥離か何かだと思って、病院へ行くと、黒目の皮がめくれていることが判明したことがありました。そのようなペースで働いていたので過労死するかもとの不安から、本業とは別の『収入の柱』が必要だと感じていました」
離婚した元夫の父親が不動産投資で成功していたことから、不動産投資に興味を持っていた。ただ、すぐに不動産投資を始めるのではなく、最初は株式投資を始めた。
「翻訳の仕事の傍ら、株価ボードを置いて、デイトレから始めました。ある日、注目していた投資家さんの株の勉強会に参加し、株主優待で、ご馳走してもらいながら、株について教わりました」
絶対に損をしない投資をしている株の師匠から
ワンルームマンション投資を教わる
そうしてまずは「株の師匠」を見つけた。師匠は、株の億トレーダーだが、初心者には損をしないやり方を勧めていた。たとえば、「株主優待のタダ取り」やIPO投資と呼ばれるようなものなどだ。そんな師匠がワンルームマンション投資もしていたことから興味を持つ。自分もやってみたいと師匠に伝えていた。
「師匠からヤ○ー不動産に、いい物件が出ているから、すぐに電話しなさいと電話がかかってきて、成増の区分をすぐに見に行って、即決しました」
それが記念すべき、星野さんの1軒目である。後日、現金で決済。460万円で売りに出ていたのを、指値をして、440万円で購入した。
「家賃5.6万円で、表面利回りは15％ほど。修繕積立金と管理費は7000円程。オーナーチェンジで購入したので、室内は見ずに、決めました」
修繕積立金を見ると、600万円程とあまり貯まっていないように思えたが、分譲で購入している住人が過半数を占めていたこともあり、共用部がよく管理されていたため好印象だった。
「毎月5万円ほどの家賃が入ってきて、6年保有している間、退去や修繕もなく、これは不労所得だと思いました。440万円で購入して、465万円で売却。インカムゲインが450万円ぐらい。6年で資金がほぼ倍に。もう１つ区分があれば、生活できると感じました」
次は、5000〜7000万円ぐらいの1棟モノを
しかしそこは激戦区！ 買えない時期が続く
その後も不動産投資の勉強を続け、2004年には立川で土地を購入して自宅を新築。分離発注をするなどしてコストを抑えた。次は、5000〜7000万円の1棟モノを手に入れようと考えるも、そのゾーンは激戦区。
多くのライバルがひしめき、いい物件があっても、なかなか買い付けを一番に入れることができない。人気のない物件を銀行に持っていき融資の打診をしても門前払いだった。
「不動産投資のセミナーにいっては、必ず隣の人に話しかけ、どんな物件を持っているのかを聞いて、物件を見せてもらったりしていました。けれども買い付けも融資も何度もうまくいかず、もう諦めようかなと思っていたときに、メンターをつけようと、不動産投資のDVDを見て、信頼できそうな人を見つけました。それが不動産投資のアドバイザーのMさんです」
Mさんに会いに行き、頼みこんで、メンターになってもらうことに。様々なアドバイスを受けたが、まず指導されたのが、銀行でのプレゼン方法だ。それまでワードで資料を作っていたが、パワーポイントで作成すべきだと教わる。
融資担当者が社内で審査にかける過程では、資料だけが頼りになる。ひと目見て分かりやすい資料を作るには、ワードよりもパワーポイントが適している。細かいところまで手を抜いてはいけないと教わった。
「それまで私は、シングルマザーで、フリーランスで、それでも融資が受けられるのかといったスタンスで銀行にプレゼンをしていたのですが、それが大きな間違いだったようです」
翻訳の仕事は、仕入れがなく、人件費などの経費もあまりかからない。そのため、売上や納税額も高く、法人化していた。銀行から見たら、いい決算書だった。Mさんから堂々とするようにと指導され、「この方、翻訳家の先生です」と銀行に紹介してもらい、自信のある人のように気取って会釈したりした。
そうして融資の見通しができたところで、目星しい物件を見つけたものの、連帯保証人が必要だと言われる。
「2〜3億の物件で、父に連帯保証人になってほしいと頼んだら、翌日、母から電話がきて、父が寝込んだから、諦めてほしいと。父は自営業でずっと借家住まいで、ローンとは無縁で生きてきた人でした。翌日、もうこれでMさんから見放されると覚悟して報告をしたら、『じゃあ次の戦略。次いこう』と。それで次、3億円の物件にチャレンジすることに」
気になる2棟目については、明日の後編につづく。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
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February 25, 2020 at 04:10AM
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シングルマザー、フリーの翻訳家から「億女」へ。 今は「メガ大家さん」が買った最初の物件は？星野陽子さん【前編】|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社
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