「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。第6回目の今回は、家賃年収が1億4000万円を超える松田ひであきさんにご登場いただく。
前編では1，2棟目で家賃収入3600万円を達成した経緯をお伝えした。後編では、経験ゼロであるにもかかわらず、2棟同時に2億を超える融資を引きだしたノウハウや、これから不動産投資を始める方へのアドバイスをご紹介する。
3月末の決算期に、2棟同時決済！
飛び込みで、支店長や上長も納得させた
自己資金を使わず、融資を使ってレバレッジを効かせる投資法で、資産拡大を考えた松田さん。親の代から賃貸経営をしていたわけではなく、知人のツテを使ったワケでもなく、なんと、都市銀行に「飛び込み」で、融資をえることに成功する。
「銀行の担当者は、まだ若い行員で、3月の年度末でした。今思えば、2億円を超える融資ができたら、ノルマを達成できるとの考えがあったのかもしれません。支店長や役員など、面談が2回あり、最初は『経験ないのに大丈夫？ 北海道って、寒さで凍結や建物にひび割れができるのを知っている？』と上から目線でいわれ、圧迫面接のようでした」
そんな銀行員の目の色が変わった瞬間があった。それは、松田さんが自作したシミュレーション資料に話が及んだときだ。
「『シミュレーションは、どこの業者のものを使っているの？』と聞かれたので、自作だと伝えたら、銀行員の目の色が変わりました。業者に勧められて買うのではなく、細かなシミュレーションを自分でして検討したことを認めてくれ、『それやったら、がんばりや』といわれ、その翌日、内諾がでました」
物件だけが基準の「ノンリコースローン」
積算重視のフルローン
さらに特筆すべきは、通常のアパートローンではなく、「ノンリコースローン」を使ったことだ。通常のアパートローンは、個人の信用力や資産力、所有する担保物件などが総合的に判断され、それら全財産が返済の原資になる。しかし、ノンリコースローンは、担保物件のみが評価され、たとえ返済に窮したとしても、物件以外に返済義務が及ばない。
「最初から2億を超える借入が怖くなかったかといえば、投資シミュレーションを何度も行った上で、ノンリコースローンだったこともあり、怖さはありませんでした」
1，2棟目は、銀行の積算評価が高く、売買価格以上に、融資を受けることができた。オーバーローンで、仲介手数料や火災保険分までも融資を受けた。
「今振り返ると、不動産投資を始めた2006〜08年頃は、ノンリコースローンやオーバーローンが可能な物件を紹介するサイトや業者がいて、恵まれていた時代でした」
3棟目は長崎で、木造1棟を
その後はRC1棟、ドミナント戦略で
2棟同時に購入した後、優秀な管理会社との縁もあり、満室に近い状態が続いていた。そのため、その後も、同じような条件で物件を探し続ける。次は、会社員時代にたまに訪れていた長崎で、利回り24％の木造アパートを購入する。
「広めの2DKが12戸。1500万円で、木造だったこともあり、公庫で融資を受けました。坂の上にあり、常時1室空くことが多かったですが、利回り22％の物件だと思うようにしていました」
その後は、RC1棟物で、所有物件の地域を集中させる「ドミナント戦略」で、大阪周辺と、札幌周辺に絞って投資をする。ここ数年は、物件価格が上がっていたことから、売却に注力しながらも、一般の市場よりは安く購入できる公売や競売で、安く買えるものを探して、利回りが出るようなものを購入していた。
振り返ってみて1、2棟目は100点
シミュレーションして、満足できるものしか買わない！
振り返ってみて、最初に買った物件に、点数を付けるとしたら、何点だろうか？
「14年経つ今も所有しているのは満足しているから。自己資金ゼロで、全額銀行からお金を貸して頂いて、年間3600万円の家賃が入ってくるのですから、100点をつけてもいい。そもそも購入する前にこれなら絶対に大丈夫だと思えるくらい、シミュレーションして買っています。そうでなければ買わない」
これから不動産投資を始める人に向けてのアドバイスをするなら？
「不動産投資は、事業という観点を忘れてはいけない。楽して儲かるものではない。自分で仮説と検証を繰り返してやっていくもの。よく分からないけれど、うまくいったというのは、事業ではなく博打。博打はやめましょう。1棟物なのか戸建なのか、投資法は、人それぞれ。自分がイメージできる投資法を選ぶべき」
そして自分なりの判断基準を決めることだ。松田さんの場合は、次のように、銀行の積算評価額までしか融資を受けないことなどを守っている。取引先の銀行が重視する条件を満たすことで、次にまた融資を受けやすくなり、その他の金融機関でも融資を受けることができる。
これから始める人にもチャンスはまだある！
自分の判断に自信が持てるまで、勉強して
「関西大家の会」を主宰する中で、多くの不動産投資家を見てきた松田さん。相談を受けることも多い。
「成功する人は、自分で考えて、自分のポリシーで物件を買っています。何を買うかは、人それぞれ判断基準が違いますが、大事なことは、自分で判断できるくらいに勉強して明確な基準を持つことです」
成功したいと思う気持ちが、プラスのレバレッジを生む。失敗するかもしれないと恐る恐る行えば、マイナスのレバレッジになる。そんな弱気なうちは、不動産投資をすべきではないという。
最後に、松田さん自身の今後について聞いた。
「不動産の規模だけをあまり追い求めていませんが、今後も、自分がいいと思う物件があれば買いたい。同時に事業を継続していく上で、一番大事にしたいのは、数ある物件の中から選んで頂いた入居者様に快適な住空間を提供すること。それが社会的使命であり、ひいては安定経営にも直結します」。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
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March 31, 2020 at 04:06AM
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2億超の融資。銀行員の目の色が変わったプレゼン法とは！「 今はメガ大家さん」が買った最初の物件は？ 第6回目 松田ひであきさん【後編】|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社
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