■質問者：Etsu218458
不動産投資の初心者です。昨年夏頃から物件を幾つか見ていますが軸足が定まらず物件取得まで至っていません。
向こう10年間程度で法人で集合住宅を5棟程度（40～50室）取得し、家賃年収3000万円を目指していきたいと考えています。
不動産投資の諸先輩方がもし私の立場であったならば1件目はどのような物件を取得されその後どのように規模を拡大させようと考えますか？
〇私の属性
・43歳サラリーマン（東証一部企業勤続21年）
・年収1300万円（手取り900万円程度）
・4人家族（妻・子供2人）
・持ち家なし（家賃12万円）
・借入なし
・金融資産約1億円（預金9000万円、株式1000万円）
・退職金（55歳定年4500万円程度／60歳定年3500万円程度）
■回答者：宅建おじさん さん（不動産投資家）
まずは目標を整理します。
（1）目的は子供への資産継承
（2）法人設立後、10年間程度
（3）集合住宅5棟程度で家賃年収3000万を得る
Q.1 1棟目は何を買うか？
A.中古一棟アパート（もしくはマンション）がよろしいかと思います。
物件のスペックとしては、下記です。
・価格：物件3500万円、諸費用500万円、リフォーム200万円、積算＞物件価格
・借入：2500万円、15年、1.5％
・指標：表面利回り13％、返済比率45％、税引後CF120万円
・備考：法人設立（奥様の役員就任）
判断基準は「税引後CF120万円が得られるか」に焦点をあてています。エリアは関東近郊の政令指定都市が妥当ではないでしょうか（住まいが都内という前提）。
保有形態は貴殿の構想通り1棟目から法人をお勧めします。なぜなら、既に給与並びに配当所得から高額納税をされていらっしゃると思いますので、法人の税制を活用したほうが節税できます。
その際、可能であれば奥様に役員に就任してもらい、簡単な会計管理業務をすることによって、役員報酬並びにご自宅の賃料の一部が経費計上できるので節税ができます。常勤非常勤並びに実務活動及び社会保険制度については様々な見識がございますので専門家に相談してください。
Q.2 二棟目以降の規模拡大は？
A.2棟目以降も1棟目と同じようなスペックで中古一棟アパート（もしくはマンション）を購入し、10年間で計6棟（50室）保有することが出来れば目標を達成することができると思います。
〇法人の10年後財務状況
・売上高 約2800万円
・当期純利益 約720万円
・自己資本比率 約55％
・返済比率 約42％
・純資産 約1.3億円
53歳にして「純資産約1.3億円」はサラリーマンではなかなか難しいですが、与信力と預貯金9000万円を元手に今から資産運用をすれば十分に達成できると思います。
本来の目的でもある「お子様へ資産継承について」も回答をさせていただきます。
相続税の節税対策を今のうちから「実行できるもの」は取り組むとよろしいかと思います。
〇この10年間で活用できそうな非課税制度
（1）暦年贈与110万円／年非課税枠
（2）相続時精算課税制度2500万円
（3）居住用不動産の取得資金として配偶者に贈与をする場合（最大2000万円非課税枠※婚姻から20年以上経過が条件）
（4）お子様の住宅取得資金に対する援助700万円非課税枠
（5）教育資金1500万円非課税枠
（6）結婚資金1000万円非課税枠
特に（3）～（6）は生涯に一度しか使えない非課税贈与なので活用できると良いと思います。
〇まとめ
・中古一棟アパートを6棟（50室）、法人で保有すると目標達成できる
・奥様を役員に就任し経理などの事務作業をしてもらうとさらに節税できる
・この10年間で生涯一度しか使えない贈与非課税制度があるので活用する
属性並びに資産背景が良いので、選択肢が多いのは贅沢な悩みです。ただ、良い物件に出会った際は他の投資家と取り合いになりますので、今の内から「シミュレーション力」と「金融機関から融資の承諾」を得ておくと鬼に金棒です。間違いなく優良物件が手に入ると思います。
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