- 부동산 기대수익 크니, 유동자금 몰려
- 세금으로 부동산 수익 환수하고 임대사업자 혜택 없애야
- 대출 상환 못해 은행 넘어간 주택들, 장기 공공임대 전환 방안 제안
- 공직을 맡으면 책임 따라야.. 집 팔기 싫으면 사퇴해야
- 노영민, 처음부터 강남집부터 접근했어야
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■ 프로그램명 : 김경래의 최강시사
■ 방송시간 : 7월 8일(수) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김경래 (뉴스타파 기자)
■ 출연 : 최배근 교수 (건국대 경제학과)
▷ 김경래 : 부동산 문제 이야기 좀 하겠습니다. 6.17 대책 이후에 부동산 문제가 더 시끄럽게 됐습니다. 이건 뭐 김현미 장관 해임을 해야 된다, 야당은 이렇게 주장을 하고 있고 고위공직자들 집을 팔아야 되느니 말아야 되느니 이 논란도 계속되고 있고요, 노영민 실장을 비롯해서. 그리고 가장 중요한 건 지금 상황에서 부동산 대책은 뭐가 필요한 거냐, 도대체. 문재인 정부의 부동산 정책은 잘못된 게 뭐고 잘한 게 뭐냐. 이게 참 복잡한 이야기입니다. 그런데 지금 최배근 교수님이 스튜디오에 들어오시면서 제가 “이거 방법 있어요?”라고 물어봤더니, 심플하게 말씀해주신다고 합니다. 최배근 건국대 경제학과 교수님 모셨습니다. 안녕하세요?
▶ 최배근 : 안녕하세요?
▷ 김경래 : 이게 심플하게 이야기가 될 수 있는 겁니까? 복잡하잖아요.
▶ 최배근 : 원래 사회 문제는 사람들이 만들어놓은 것이기 때문에 결국 다 해법이 있는 것이고요. 그러니까 문제를 단순화시켜야지 복잡하게 이야기하면 본질을 놓칩니다.
▷ 김경래 : 6.17 대책 이후에 이 대책 실패했다, 뭐 풍선효과도 있고 오히려 거래량이 급등하고 있다, 여러 가지 이야기들이 나오고 있습니다. 일단 그 평가부터 시작해서 이야기를 풀어보죠.
▶ 최배근 : 그러니까 이 부동산 시장을 볼 때는 저는 출발점을 이렇게 봐야 됩니다. 현재 부동산 시장의 가격을 낮추는 것이 목표냐? 아니면 현상 유지 정도가 목표냐? 이걸 분명히 해야 됩니다. 그러니까 정부의 입장을 보게 되면 대통령 같은 경우는 많이 올라간 지역은 원상회복이라는 표현을 썼거든요.
▷ 김경래 : 조금 낮춰야 된다?
▶ 최배근 : 그렇죠. 그러니까 원상회복이라는 것은 자기 취임 초로 낮춰야 된다. 그러니까 가격 하락을 거기 방점을 찍는 분이시고요. 나머지 청와대 참모라든가 경제 관료들은 소위 말해서 부동산 시장 안정화라는 표현을 쓰거든요. 안정화라는 표현은 뭐가 담겨 있는 거냐 하면 급등도 싫지만, 가격이 급등하는 것도 싫지만 하락하는 것도 원치 않는 거예요. 그러니까 현상 유지를 원하는 거예요. 그러니까 이제 대통령의 생각을 제대로 실현할 의지가 없거나 아니면 제가 볼 때 실력이 부족하거나 둘 다 관련되어 있긴 한데, 그런 문제인데 그러니까 우리가 현재 상황을 우리가 목표를 어떻게 설정하느냐에 따라서 방법은 다 있다, 이거예요. 방법은 있는데 목표가 다르다 보니까 그러니까 우리 사회 속에서 그런 부분에 대해서는 합의가 필요하다는 이야기예요. 저는 평상시에 부동산 시장 정상화가 필요하다는 이야기를 해요, 안정화가 아니라요. 정상화가 필요하다는 이야기는 우리가 학자들이 이야기할 때는 시장 가격이 너무 균형에서 이탈했을 때는 사후적으로 조정이 온다, 이거예요, 나중에. 그러니까 지금 상태가 가격이 좀 비정상적으로 많이 올라가 있는 상태다. 그러면 이게 많이 올라가 있으면 올라가 있을수록 나중에 조정도 클 수밖에 없다, 이거예요. 그러면 그 후유증도 클 수밖에 없는 것이고요. 그래서 그런 점에서 부동산 시장 정상화가 필요한데 정상화 의지가 안 보이니까, 안 보이다 보니까 항상 지난 수십 년간 반복된 게 뭐냐 하면 땜질식 처방이라는 말이 유행했었잖아요. 저는 두더지 잡기 게임식이라고 하는데, 그러니까 항상 보게 되면 문제가 터지게 되면 거기에 대한 사후약방문식으로 해당 지역에 접근하는 방식으로 한다는 말이에요. 그러니까 또 풍선효과라는 말이 유행하고 있는 것이고요. 그렇죠? 그러니까 시장에서는 뭐냐 하면 그걸 반복되면서 정부가 집값을 하락으로 유도할 의지가 없다는 것을 알고 있는 거죠. 알고 있다 보니까 계속해서 옮겨다니면서 투기가 계속되는 것이고요. 근본적으로는 이겁니다. 부동산 시장에 자금이 많이 유입되고 있기 때문에 지금 그러니까 이런 투기적인 열풍이 생기는 거예요. 그 자금이 유입된다는 이야기는 다른 투자를 했을 때 별로 기대 수익이 높지 않다는 것도 의미하는 겁니다. 별로 돈을 운용할 데가 없다는 거예요. 그러니까 우리나라의 지금 뭐냐 하면 기업이라든가 개인이라든가 누구나 다 보더라도 보면 자금을 운용할 데가 없는 거예요. 기업도 새로운 수익 사업 못 만들다 보니까 토지 투기나 하고 있고 그리고 개인들도 그러니까 미래가 불확실하다 보니까 자산 축적이라고 하려고 부동산 매개로 해서요. 이런 것이 깔려 있다는 말이에요. 그러니까 우리나라 기본적으로 경제가 굉장히 생태계가 활력을 잃다 보니까 그런 문제가 하나 있는 것이고요. 그러다 보니까 정부도 뭐냐 하면 지금 제조업은 굉장히 위기 상황으로 계속 치닫고 있는데 부동산 건설업에 대한 의존도가 만만치 않다 보니까 쉽게 칼을 대지 못하는 거예요. 부동산 건설 경기가 꺼지게 되면 그나마 경기가 더 안 좋을까봐요. 그러다 보니까 계속 부동산 시장 안정화 쪽으로 접근을 하고 있는 겁니다.
▷ 김경래 : 한꺼번에 처음부터 끝까지 다 말씀하셔서.
▶ 최배근 : 대책이 있어야죠.
▷ 김경래 : 여기서 궁금증부터 몇 가지 말씀하신 부분에 궁금증이 있어요. 대통령은 그러니까 최배근 교수님 말씀대로 논리대로 하면 대통령은 정상화를 이야기하고 있는데, 밑에 관료들이나 참모들은 안정화를 이야기하고 있다. 엇박자잖아요.
▶ 최배근 : 그렇죠.
▷ 김경래 : 그런데 대통령은 왜 가만히 있죠, 그러면?
▶ 최배근 : 그 관료나 참모들이 거기에 대해서 설명을 할 것 아닙니까? 설명을 굉장히 제가 볼 때 복잡하게 여러 요인을 이야기할 거예요. 이거를 그러니까 만약에 이런 대책을 써서 부작용 이런 이야기를 할 겁니다. 그러니까 이번에도 규제를 좀 더 강화하고 세금도 강화하면 이런 걸 만약에 대통령께서 꺼내게 되면 그 규제를 했을 때 선의의 피해자가 생길 수 있다, 이런 식의 말을 여러 가지가 온다, 이거죠.
▷ 김경래 : 좌고우면하면서 정책들을 만드니까?
▶ 최배근 : 대통령께서는 아무래도 자기가 임명하신 분들에 대해서 신뢰를 보낼 수밖에 없고 어쨌든 간에요. 임기 중에는요. 그러면 그런 상황 속에서 일단 참모들의 말들을 어쨌든 간에 신뢰를 하고 맡기는 이럴 수밖에 없는 거죠.
▷ 김경래 : 그런데 그러면 아까 수십 년간 우리의 부동산 정책이라는 게 땜질식이다, 이렇게 이야기하셨잖아요. 문재인 정부 들어와서 나왔던 김현미 장관은 4번이라고 하고 다른 데에서는 20번이 넘었다고 이야기하는데 어쨌든 그런 수많은 정책들도 땜질식이라고 규정을 하실 수 있는 건가요, 그러면?
▶ 최배근 : 그렇죠. 그러니까 기본적으로 현 정부 들어와서 바뀌는 것은 스탠스가 바뀐 것은 기존 보수 정부에서는 공급 정책을 중심으로 했었어요. 그런데 이번 현 정부에서는 수요 억제 대책으로 접근했죠. 그게 차별성이 있는 건데, 그런데 본질은 뭐냐 하면 항상 아까 이야기했듯이 안정화 대책으로 접근하다 보니까 안정화 대책이라는 것은 가격 하락을 사실 수용을 해야 되는 거예요. 그런데 가격이 하락하게 되면 부동산 시장이 하락을 하게 되면 소위 말해서 대출받으신 분들은 대출 상환 압력이 들어온다고요. 그러면 매물로 내놓을 수밖에 없어요. 그러면 추가 가격이 하락이 될 수 있고 이런 악순환 고리가 만들어질 수 있어요. 부동산 시장 경착륙 우려가 생길 수 있다, 이거죠. 이렇게 되면 부동산 경기도 건설 경기도 사실 둔화될 수 있고요. 이러한 부분이 부담스러운 거예요.
▷ 김경래 : 그러면 아까 두 가지 부담스러운 부분, 어쩔 수 없는 부분 유동성이 너무 많아서 갈 데가 없다, 그게 하나가 있고 지금 다른 경기도 안 좋은데 부동산 경기마저 죽이면 건설 경기 때문에 더 경기가 침체되는 것 아니냐? 그러면 지금 상황에서 할 수 있는 게 뭡니까?
▶ 최배근 : 우리가 부동산이 과열되게 되면 굉장히 많은 부작용이 있습니다. 그러니까 투기한 사람만 소위 말해서 이득을 보는 거고 나머지 사람들은 사실 이득 보는 게 없어요. 그렇기 때문에 불로소득은 사실 제거를 해야 돼요. 그러면 지금 우리가 예를 들어 자기가 자금을 부동산 시장에 투입할 때는 기대 수익이 예상되기 때문에 투입하는 거라는 말이에요. 그러면 집값 상승률이 어느 정도 자기가 예상하는 게 있을 거라는 말이에요. 그리고 자금 조달 비용은 이자는 바닥이라는 말이에요. 그리고 그 속에서 기대 수익이 굉장히 높다고 생각하기 때문에 들어오는 거라는 말이에요. 그러면 결국 거기서 생기는 불로소득을 세금으로 환수하는 수밖에 없어요, 세금으로요. 그러면 세금으로 환수를 하는 속에서 주로 초점은 다주택자한테 맞출 수밖에 없어요. 고가주택이나 다주택자들한테요. 이걸 알고 있어요, 정부도요. 알고 있는데 아까 얘기했듯이 부동산 시장을 가격을 떨어뜨릴 의지가 있느냐, 없느냐인데 그러면 떨어뜨렸을 때 우리가 우려하는 게 경착륙 우려거든요. 여기에 대한 방안이 있어요, 사실은요.
▷ 김경래 : 어떤 거죠?
▶ 최배근 : 방안이 뭐냐 하면 제가 한 5~6년 정도 된 것 같은데, 한국판 양적 완화를 이야기해요. 한국판 양적 완화가 뭐냐 하면 제가 만약에 어떤 은행한테 제가 한 3억을 대출받아서 6억짜리 아파트를 샀어요, 제 돈 3억에다 합쳐서요. 그러면 가격이 하락하게 되면 제가 상한 압력을 받는다는 말이에요, 대출금 일부를요. 그러면 집을 내놓을 수밖에 없어요. 그러면 집을 빼앗기는 게 되는 거죠, 은행한테요. 못 갚게 되면요. 그러면 그거를 그런 방식으로 하지 말고 우리 주택금융공사라는 게 있잖아요. 주택금융공사의 대주주가 한국은행하고 정부입니다. 그러니까 한국은행에서 돈을 좀 투입해서 신한은행의 부채를 그러니까 인수하라, 이거예요. 주택금융공사에서요. 인수한 다음에 그러면 저하고 채권관계가 채무관계가 주택금융공사하고 생기는 거잖아요. 그다음에 주택금융공사가 그 주택을 제가 팔 의도가 있으면 매입을 하라 이거예요. 매입한 다음에 그거를 장기 공공임대로 전환시켜주라, 이거예요. 그러면 그 매물이 시장에 안 나오죠. 그러면 추가적인 가격 하락은 막을 수 있죠. 그렇죠? 그다음에 주거조건도 여전히 유지할 수 있고요.
▷ 김경래 : 그거는 지금까지의 정책과는 완전히 다른 정책이잖아요. 그렇죠?
▶ 최배근 : 그러니까 미국 같은 경우는 주택 가격이 한 30% 하락하는 동안에 주로 금융회사를 구제하는 데에 돈을 투입했어요. 그런데 우리는 가계에다 초점을 맞추자, 이거죠. 그리고 주택 시장을 연착륙을 시키자, 이거죠. 그런 점에서 다주택자들까지 다 구제해줄 필요는 없지만 국민주택 정도 보유하고 있는 1주택자 같은 경우는 정부가 양적 완화를 통해서 해결하는 수단이 있다, 이거예요. 그러고 나서 부동산 시장에 거품을 제거하자, 이겁니다.
▷ 김경래 : 그런데 그게 거품이 제거된 다음에 이야기잖아요, 사실은. 그런데 지금 계속 오르고 있는 추세잖아요, 추세가. 그러면 이걸 어떻게 꺾을 수 있느냐?
▶ 최배근 : 그거는 결국 뭐냐 하면 기대 수익을 낮추면 되는 거예요.
▷ 김경래 : 세금으로 가야 된다는 말씀이세요?
▶ 최배근 : 우리가 지금 보게 되면 다주택자들에 대해서 소위 말해서 취득세라든가 그러니까 취득할 기회를 원천적으로 차단시키는 거죠, 취득세를 높이는 것은요. 그다음에 보유세는 기본적으로 임대라든가 이런 것으로 생기는 이득을 제거하는 것이고요. 그다음에 양도소득세를 강화하게 되면 그래서 기대 수익을 낮추는 방안은 있어요. 다들 많이 전문가들이 이야기를 하고 있고요. 그러면 그것을 그다음에 소위 말해서 우리가 임대사업등록자라는 걸 했잖아요. 거기에 많은 세금 혜택을 주고 있어요.
▷ 김경래 : 주고 있어요.
▶ 최배근 : 그러다 보니까 사실 어떻게 보면 유도를 한 거죠. 다주택을 보유하도록요, 그러니까요. 그걸 다 혜택을 취소시키라, 이거예요. 사실 그게 2014년에 박근혜 정부 때 부동산 시장이 굉장히 침체되어 있을 때 도입됐던 정책이에요.
▷ 김경래 : 그랬죠.
▶ 최배근 : 지금하고는 안 맞는 정책이라는 말이에요. 그러면 그런 것들을 원상회복할 의지가 있으면 할 수 있다, 이거예요, 정부는요.
▷ 김경래 : 그런데 여기에 대해서 반론들이 있잖아요. 예를 들어 김종인 비대위원장 같은 경우에는 세금으로 부동산 잡겠다는 것은 기본 논리도 모르는 거다, 이렇게 이야기하기도 하고 또 반론으로 이런 이야기 많이 해요. 보유세, 거래세 다 올려버리면 거래가 완전히 절벽이 돼서 시장 자체가 마비될 수 있다. 팔려고 해도 팔 수도 없는 상황이 올 수도 있다. 이런 논리에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
▶ 최배근 : 김종인 위원장이 이야기한 것은 세금을 아직 못 잡았다는 이야기는 세금을 제대로 안 했기 때문에 못 잡은 거고요. 세금을 제대로 그러니까 역대 정부에서 불로소득에 대한 세금 환수를 제대로 한 적이 없다, 이겁니다. 그러니까 그건 말이 맞지 않는 이야기고요. 두 번째 이야기는 결국 뭐냐 하면 우리가 거래세하고 취득세하고는 약간 구분을 해야 되는데요. 그러니까 우리가 뭐냐 하면 그렇게 과세를 했을 때 결국은 뭐냐 하면 다주택자들이 자기가 집을 보유하는 게 굉장히 부담이 늘어나는 수밖에 없어요, 시간이 가면. 그러면 결국 내놓을 수밖에 없습니다. 자기 경제적인 이득을 생각한다면요. 그러면 내놨을 때 그러니까 우리가 살 사람들이 없어질 것 아닙니까? 그러면 가격 하락이 유도가 되는 거예요. 가격 하락해야 되는 거예요. 그 정도는 감내해야 되는 거죠.
▷ 김경래 : 또 하나의 불만이라고 할까요? 반론이 아니, 내 집 마련 한 채 하려고 하는데 집 사기 어렵게 만드는 정책은 사다리 걷어차기 아니냐? 특히 203040 그 불만들은 또 어떻게 해소해야 되느냐?
▶ 최배근 : 그러니까 대책이 소위 땜질식 처방 혹은 두더지 잡기식 게임 이런 것을 하다 보니까 그 해당 지역별로 맞춤형으로 계속해서 대책을 내놓다 보니까 규제가 많아지는 거예요. 규제가 많아지게 되면 선의의 피해자가 생길 수밖에 없어요. 그러니까 그걸 자꾸만 법이라는 게 굉장히 조항이 많아지면 많아질수록 그게 부작용을 많이 낳을 수 있듯이요. 그런 점에서 그러니까 심플하게 정책을 만들어야 된다, 이겁니다.
▷ 김경래 : 심플하게.
▶ 최배근 : 심플하게라는 것은 결국은 뭐냐 하면 재산을 그러니까 많이 보유하고 있는 사람에 대해서 거기에 대한 부담을 경제적인 부담을 많이 지우게 하는 거죠. 거기에 초점 맞추면 되는 것이지 1주택 가지려고 하는 사람들에 대해서 주택금융을 확보하는 데에 어려움을 만드는 것은 별로 바람직한 방법은 아니죠. 그래서 지금 대책이 이런 식으로 사후약방문식으로 어느 지역이 과열되게 되면 뒤쫓아가서 규제하고 또 다른 데에 하면 다른 방안의 규제를 만들고 이러다 보면 규제가 굉장히 많아지게 돼요. 그러면 선의의 피해자가 생길 수밖에 없죠.
▷ 김경래 : 방금 재산을 많이 가진 사람들이 세금을 많이 내게끔 아주 심플하게 만들자, 이런 말씀을 하셨는데.
▶ 최배근 : 그렇죠.
▷ 김경래 : 그런데 그런 이야기하잖아요. 1주택자 중에서도 집값이 비싼 사람들 있잖아요. 강남이나. 아니, 1주택자들한테 너무한 것 아니냐, 실거주자인데 내가. 그런 이야기들 많이 들으셨을 거예요. 이 부분은 또 어떻게 해야 될지.
▶ 최배근 : 그런 이야기하는 나라는 선진국 중에 우리나라밖에 없습니다. 선진국에서 재산 많이 보유한 사람들이 재산세 많이 내는 것은 다 당연하게 수용하고 있고요. 제가 외국의 캐나다라든가 미국이라든가 유럽 같은 데서 나가 살면서 교포들 사는 사람들 제가 보거든요. 그분들 그러니까 재산세 내면서 불평하는 거 한 번도 본 적 없어요. 외국에서는 불평 안 하다가 한국에서는 그런 불평하느냐, 이거예요.
▷ 김경래 : 그게 그런 논리죠. 집값은 정부가 올려놓고 왜 나보고 세금 내라 그러냐? 이런 논리예요, 논리는.
▶ 최배근 : 그게 집값 오른 게 집값 오른 것으로 혜택 본 것도 많이 있잖아요, 솔직히요.
▷ 김경래 : 알겠습니다. 이 이야기 못하고 넘어갈까 봐 미리 좀 여쭤볼게요. 지금 고위공직자들 집 팔려고 여러 여론들이 있지 않습니까? 그거 맞는 정책이라고 보세요?
▶ 최배근 : 저는 공직을 맡으면 거기에 대한 책임이 따른다고 생각이 들어요. 그런데 그러니까 사실 민주당에서 다주택자들한테 처분하도록 저것도 받고 그랬잖아요.
▷ 김경래 : 서약서 받고 그랬죠.
▶ 최배근 : 지금 뭐냐 하면 시장에서 굉장히 중요한 건 정부에 대한 신뢰입니다. 그런데 신뢰가 많이 약화된 거예요. 그러니까 예를 들어서 청와대에서도 청와대 참모들 다주택자들 처분하라는 이야기가 사실 오래전에 나왔잖아요. 그런데 그게 실천이 안 됐잖아요. 그리고 민주당에서도 집권여당에서도 그런 이야기가 나왔는데 시간이 가면서 해결이 안 되고 있다, 이거예요. 그러니까 일반 국민들이 볼 때는 다 똑같은 놈들이다. 이렇게 생각할 수밖에 없는 거죠.
▷ 김경래 : 그렇죠.
▶ 최배근 : 그러니까 결국 정부는 뭐냐 하면 불신을 주면 안 되는 것이고 공직자들은 선택을 해야 됩니다. 자기가 그러니까 공직을 맡든지 아니면 공직을 맡으면서 그러니까 자기가 정부에 대한 책임감을 가지고 국민에 대한 신뢰감을 주든지 아니면 그러니까 자기가 재산이 상실되는 게 손실보는 게 싫으면 공직 사퇴해야 되는 겁니다.
▷ 김경래 : 주호영 원내대표는 그거 반헌법적이라고 이야기했잖아요.
▶ 최배근 : 아니죠. 반헌법적이라는 것은 우리가 기본적으로 우리 사회의 지금 부동산이 많은 사람들 우리 사회의 경제뿐 아니라 많은 부분들에 고통을 주고 있다고요. 고통을 주고 있는 속에서 공직자가 그러니까 적어도 가져야 될 자세는 국민을 위해서 헌신하는 게 공직자의 자리입니다. 그런데 오히려 뭐냐 하면 거기에 하나의 원인 제공자로 이렇게 지목을 받고 있다는 점은 그런 점에서 공직자가 취해야 할 태도는 아니라고 봅니다.
▷ 김경래 : 노영민 실장이 강남 집 팔아야 된다고 보세요?
▶ 최배근 : 저는 있잖아요. 처음에 강남 집으로 접근을 했어야 된다고 생각이 들어요.
▷ 김경래 : 처음부터 애초에.
▶ 최배근 : 왜 그러느냐 하면 그분들은 그런 거예요. 서울에서 활동하다 보니까 필요한데 전세를 갖고 있어도 되거든요. 지역구는 청주이기 때문에 청주에는 자기 집을 보유하고 있다고 하더라도요. 그런 점에서 괜히 그러니까 한 번 할 일을 가지고 두 번 일을 하시는 것 같아요.
▷ 김경래 : 앞으로 부동산 문제가 지금 상황에서 갑자기 좋아지지 않을 것 아닙니까? 그렇죠?
▶ 최배근 : 지금 부동산 시장이 비정상입니다. 우리나라 역대 한 지난 30년 동안에 부동산 가격이 한 3번 떨어졌는데요. 다 세계 금융과 관련된 문제였어요. 그런데 지금도 금융 시장은 굉장히 불안정하기 때문에 지금 부동산 시장이 과열되는 것은 비정상적입니다.
▷ 김경래 : 알겠습니다. 제가 질문한 게 아닌데 답변해주셨습니다. 다음에 다시 한 번 모시겠습니다. 고맙습니다.
▶ 최배근 : 감사합니다.
▷ 김경래 : 최배근 교수님이었습니다.
July 08, 2020 at 07:19AM
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