지분적립형 주택은 `빛좋은 개살구` - 매일경제 - 매일경제

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◆ 8·4대책 후폭풍 ◆

8·4 부동산 대책에서 발표된 `지분적립형 분양주택`에 대해 시장에선 생애최초주택 구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 완화해주는 편이 훨씬 효율적이란 씁쓸한 평가가 나오고 있다. 5일 부동산 업계에 따르면 지분적립형 분양주택 제도에 대해 실수요자들은 "은행에서 대출을 받는 것과 무엇이 다르냐"며 "차라리 주담대비율을 다시 70%로 늘려달라"는 주장이 잇따르고 있다.

지분적립형 분양주택은 분양가의 20~25%를 우선 소유 지분으로 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다. 서울시가 예시로 든 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 마곡9단지 전용면적 59㎡ 아파트에 이 제도를 적용해보면 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 15%씩 나눠 총 5번, 4년마다 1회당 7500만원을 추가로 납입해 20년 동안 살면서 지분을 취득하면 된다.

문제는 수분양자가 별도의 임차보증금(1억원)과 일종의 이자 개념인 임차료를 별도로 내야 한다는 점이다. 서울시에 따르면 마곡 사례의 경우 실제로 최초 입주에 필요한 초기 자금은 2억2500만원(보증금 1억원 포함·전체 금액의 45%)에 달한다. 이는 생애최초주택 구매자 LTV(규제지역 50%)를 적용했을 때 필요한 초기 자본(2억5000만원)과 큰 차이가 없다.

지분 추가 취득 시 처음에 낸 보증금 1억원 중 일부를 공제 형태로 돌려받기 때문에 4년마다 내야 하는 실제 지분 취득 금액은 6000만원이다. 이는 월 부담금으로 환산하면 125만원이며, 여기에 월 임차료 14만원을 가산하면 1개월당 납입 비용이 139만원이 된다. 이는 입주자 입장에서 은행에서 주택담보대출을 받는다고 가정할 때 초기 부담금을 제외한 나머지 금액(2억5000만원)을 은행에서 만기 20년, 연 3% 금리로 빌려서 원리금균등상환 방식으로 갚는 것(약 138만6000원)과 월 납입금 수준이 거의 같다. 여기에 현재 시장의 주담대 금리 수준이 2%대인 점까지 고려하면 주담대가 입주자에게 훨씬 유리하다.

결론적으로 수요자 입장에선 돈을 내는 대상이 은행인지 정부인지만 차이가 있을 뿐 부담은 거의 같은데 10년 전매제한 등으로 인한 불편함만 되레 크다는 것이다. 심교언 건국대 교수는 "청년층 거주 이전의 자유가 제한되고 시세 차익도 정부와 나눠야 하는 불합리한 제도"라고 지적했다.

[정지성 기자]
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August 05, 2020 at 03:42PM
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