「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。第5回目の今回は、シングルマザーで特許翻訳を行うフリーランスから、6億を超える不動産を手にした星野陽子さんにお話を伺った。
前編では、1軒目を購入し、次は融資を使って購入しようとするも、なかなかうまくいかず、諦めかけていた話をお伝えした。後編では、２軒目、３軒目に、それぞれ3億の物件を手に入れた経緯と、これから不動産投資を始める方へのアドバイスを紹介する。
融資の窓が閉まるギリギリのタイミング
2軒目は小平市で1棟23室、3億1000万円
次の物件を買うために、父親に保証人になるよう頼んだら、寝込んでしまい、泣く泣く見送った。
不動産投資のアドバイザーであるMさんに見放されると思いきや、うまくいかないときは、次の手を打つよう諭される。Mさんから紹介されるのが、2〜3億円の物件。最初は金額だけで怖くなり、そんな金額の借金を背負うのは、リスクも負担も大きいと感じた。
「Mさんと一緒に任売物件を見に行く機会があり、4億円程の物件が3億円弱ぐらいで買えることを知り、それならお買い得だと思えたのです。金額に見合うかどうかを見極められたら、それほどリスクがないと考え方が変わり、2〜3億の物件も見に行けるように」
そうして2棟目は、2008年3月、ある金融機関の「融資の窓が閉まる前」のタイミングで、フルローンで購入。利回り10％ほど、西武新宿線の小平駅から15分の1棟23室。武蔵野台地で地震に強く、青梅街道から近く、車の便がいい点や、大規模修繕が終わったタイミングで、ほぼ満室になっていたことが判断材料になった。
「5階建てで、1階は食材を家庭に届ける会社、5階はシェアハウスの運営会社に貸していて、2〜4階が２DKと３DKのミックスで、ペット可のファミリー向けでした。
元の所有者は、地主さんで、相続した人がうまく運営できず、競売にかけられたこともあったそうで、ひどい状態の部屋もあったようですが、大規模修繕で、空いていた部屋は綺麗にされていました」
物件情報は、インターネット上にもこの健美家にも情報が出ていた。数日間検討をして、それほど指値をせずに、買い付けを入れた。一か月程で融資が下りて購入した。
2棟目は購入後、清掃費を見直し
防火管理者に自分がなることで月3万円を節約
購入後、大きなトラブルはないものの、多額の借金を背負ってやっているのだから、絶対に失敗できないと思っていた。そこで毎月の経費をひとつずつ見直し、出費を減らすことに。
「たとえば清掃代ですが月に5万円かかっていて、割高だと感じていました。シルバー人材センターに電話をして直接依頼しようとすると、『前と同じ人でいいですか？』と。同じ人に依頼できることになり、月に2万円程ですむことが分かったのです」
管理会社から2倍以上、請求されていた。自分で直接依頼することで、清掃費を半額に抑えることができた。
「防火管理費に月に3万円必要でしたが、Mさんから、2日間消防署で講習を受けると、防火管理者になることができると教わり、早速受講して、防火管理者に。通路にモノを置かないように徹底するなど、責任は重大ですが、これで月3万円浮くのは大きい」
うれしい誤算は、思っていたより空室の期間が短いことだ。ペット可で、小学校が目の前にあり、ファミリーのニーズが強いことが幸いしている。5階のシェアハウスは運営会社に丸貸ししているが、自転車付きにしているせいか、入居率がよいそうだ。
振り返ってみると、1軒目は90点
2軒目は80点。不動産に100点はない！
今振り返ってみて、それぞれの物件に点数をつけるとすると、1棟目は90点だという。
「売らなければよかったと思うので、その点がマイナス。当時、ワンルームは供給過剰で、3点ユニットは今後、苦労するのではないかと思っていました。今では、長く持つほうがいいと考えが変わってきました」
つづいて、2軒目の小平の物件は80点だと振り返る。
「不動産になかなか100点はないと思うのですが、焦って買ったところもあり、もう少し駅に近い場所に買えたら良かったかな」
3棟目は、三鷹で１棟21室を3億円で
アドバイザーの紹介で、入札で落札！
2010年に、次は三鷹で3億円の1棟21室を手に入れる。
「3軒目は、上場廃止になったREITの物件で、アドバイザーに入札の機会をいただき、特殊なルートで手に入れました。2億8000万円ぐらいから入札できたのですが、私はすでに3億の物件を持っていることもあり、『私、3億の女ですから』と（笑）、3億で落札。3億でも表面利回り11％ほど。一部の部屋の家賃が平均より高かったので、平均家賃で計算しても利回り10％超えていました」
融資は、「とある地方銀行の○○支店の誰々さんだと融資が出る」という仲間内からの情報を頼りにした。
「当時、レバレッジをかけてハイスピードで物件を増やしていく不動産塾に入っていて、10億円ぐらい物件持っていないとキャッシュフローで生活できないよね？という考えの人が周りに多く、影響を受けていたかもしれません。でも、2011年に大震災があり、子供の進学の目途がたち、学費が落ち着いたことで、それほど物件を増やさなくてもいいと思うように」
その後は、自宅兼民泊用の物件や区分マンションを購入するなど、ゆるやかに物件を増やしている。現金を持っている方が、リスクが高いと考えているのと、税金対策も兼ねている。
不動産投資は、収入の大きな柱になりうる！
でも、最初の1軒目から失敗しないでほしい
今では億の資産を持つ「億女」の星野さんだが、不動産投資を始めた当初は、区分マンションの5万6000円の家賃の存在が、とてもありがたかったそうだ。
「リストラ、非正規雇用、病気や親の介護など、何があるかわからない世の中で、本業以外に、不動産収入があることは、本当に心強いものです。不動産投資の世界では、最初の物件は失敗してもいいという考えもありますが、私は、最初から失敗しないでほしい。不動産は小さい物件でも金額が大きいですから」
不動産投資を始めるうえで、大事なことは、自分の頭で考えて、勉強を重ね、最終的には、自分でリスクをとることだと星野さんはいう。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
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February 27, 2020 at 04:13AM
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